(Petrotimes) - Thông qua các Hợp đồng ủy quyền, có không ít đối tượng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân để lừa đảo chiếm đoạt sổ đỏ và đẩy nhiều gia đình phải đối diện với nguy cơ trắng tay trong chớp mắt.
Rước họa vì… không hiểu luật
Hiện nay trên địa bàn Hà Nội, nhiều vụ án lừa đảo chiếm đoạt quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có chiều hướng ngày càng gia tăng. Các đối tượng lừa đảo đều dùng cùng một chiêu thức: Cho người bị hại vay một khoản tiền nhỏ rồi dụ dỗ người bị hại chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản trên đất qua một văn phòng công chứng (VPCC) hay phòng công chứng (PCC) nào đó. Khi có được hợp đồng ủy quyền trong tay, chủ nợ liền bán sang tên cho người khác.
Điển hình là trường hợp bà Phan Thị Nguyệt trú tại P4 dãy 8, tập thể Ngoại Thương, phường Thổ Quan, quận Đống Đa, Hà Nội.
Đầu năm 2010, bà Nguyệt cần vay một khoản tiền 300 triệu đồng để sửa căn nhà bị xuống cấp. Qua người quen giới thiệu, bà Nguyệt đã gặp gỡ bà Lưu Thị Hoàng Mai, Giám đốc công ty TNHH Hoàng Mai để làm thủ tục vay tiền.
Trong thỏa thuận, bà Mai đồng ý giao cho bà Nguyệt số tiền 300 triệu đồng với điều kiện bà Nguyệt phải giao sổ đỏ căn nhà đang ở (có diện tích 50,3m2) cho mình để làm thủ tục thế chấp vay vốn ngân hàng. Theo đó, bà Mai yêu cầu bà Nguyệt phải làm hợp đồng ủy quyền quyền sở hữu căn nhà và thửa đất đang ở cùng với giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bản thân.
Theo trình bày của bà Nguyệt, thời điểm ký hợp đồng ủy quyền, phía công ty của bà Mai đưa ra rất nhiều giấy tờ có nội dung gần tương tự nhau và yêu cầu bà ký nhận.
Tại điều 2 mục “Nội dung ủy quyền” của bản hợp đồng ủy quyền, ngoài việc ủy quyền căn nhà và thửa đất để làm thủ tục vay vốn ngân hàng còn có đoạn: “Bên B được thay mặt bên A làm các thủ tục theo quy định của pháp luật để bán, chuyển nhượng căn nhà và thửa đất nêu trên cho người khác. Khi thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà và thửa đất nói trên, Bên B được toàn quyền quyết định về giá cả và phương thức thanh toán mà không cần hỏi ý kiến bên A”.
Bà Nguyệt có xem qua nội dung ủy quyền và có một số thắc mắc, tuy nhiên do không hiểu biết về pháp luật và được bà Mai giải thích rằng đó chỉ là thủ tục quy định của công ty nên đã đồng ý ký vào bản hợp đồng ủy quyền.
Khi ký vào bản hợp đồng chính bà Nguyệt đã không biết và không ngờ rằng mình đã giao toàn bộ căn nhà và thửa đất của mình cho bà Mai toàn quyền quyết định, mà không có ràng buộc nào chỉ để vay 300 triệu đồng.
Ngày 7/1/2010, hợp đồng ủy quyền số 11.2010/HĐUQ quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD được hoàn tất tại phòng công chứng số 170 phố Thái Hà.
Cùng cảnh với bà Nguyệt, gia đình bà Nguyễn Thị Nương (ở B16 tập thể Công ty May 10, thị trấn Sài Đồng, Gia Lâm) cũng rơi vào tình thế khốn khổ. Vì cần vay 350 triệu đồng để đầu tư trang trại, bà Nương đã đưa “sổ đỏ” cho Nguyễn Thu Hợp (SN 1972, trú tại phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ) để thế chấp. Dù đưa “sổ đỏ” đã lâu nhưng số tiền nhờ Hợp vay chưa thấy đâu thì một thời gian sau, bỗng nhiên có người đến đòi nhà và đưa ra bản hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà của bà Nương cho người đó với giá… 1,1 tỉ đồng.
Sau khi vụ việc được CQĐT vào cuộc và làm rõ, Nguyễn Thu Hợp là một trong những đối tượng nằm trong đường dây lừa đảo “sổ đỏ” lớn.
Đặc biệt trong đó có cả Phạm Tuấn Anh (SN 1969, trú tại phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) đã cùng Hợp lừa 58 “sổ đỏ” của người khác đem thế chấp, bán thông qua hàng loạt HĐUQ có công chứng, với nội dung bên nhận “sổ đỏ” sẽ giúp vay vốn.
Quá nhiều rủi ro
Xung quanh vấn đề này, luật gia Vũ Xuân Tiền – Chủ tịch Hội đồng thành viên công ty TNHH tư vấn VFAM Việt Nam cho rằng: Hầu như tất cả các hợp đồng ủy quyền đều hàm chứa rủi ro rất lớn. Cụ thể:
Thứ nhất, dù khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận các giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”.
Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.
Vấn đề là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?
Ở đây có một điểm cần nói thêm là rất nhiều công chứng viên đã có nhầm lẫn về trường hợp đơn phương chấm dứt một hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Các công chứng viên này viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho rằng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải được sự chấp thuận của bên kia (bên được ủy quyền) và phải được công chứng.
Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án… các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán – ủy quyền này.
Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.
Thanh Ngọc
English
French
